아파트 인허가, 착공 모두 반도막, 2년 뒤 최악 공급난 우려

부동산 시장 침체와 자금시장 경색, 고금리 등으로 아파트 인허가와 착공 물량이 1년새 반토막났습니다. 인허가와 착공물량이 2년여의 시차를 두고 입주 · 분양 물량으로 이어지는 만큼 다시 최악의 주택 공급난이 반복될 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

 

5월 8일 건축행정시스템 세움터에 따르면 올해 3월 기준 아파트 인허가와 착공 연면적은 각각 179만㎡와 70만㎡로 집계됐습니다. 전년 동월 대비 인허가 (397만㎡)는 절반, 착공(234만㎡) 면적은 3분의 1 수준으로 줄었습니다.

 

인허가와 착공 면적 모두 관련 집계를 시작한 2012년 이후 동월 기준 최저치를 기록했습니다. 특히 착공은 2개월 연속 100만㎡를 밑돌며 역대 최저치를 이어가고 있습니다. 아파트 착공은 당해 분양실적과 2~3년 뒤 입주물량으로 이어집니다. 인허가는 1~2년 뒤 착공 실적과 이어져 향후 주택 공급 물량을 가늠하는 선행지표로 여겨집니다.

 

최근 10년간 아파트 착공면적과 가격 변동은 비슷한 양상을 보였습니다. 가격이 오르는 시기에 맞춰 착공물량이 늘어나고, 이후 물량이 줄으들면 다시 가격이 늘어났습니다. 장기적인 공급계획이 마련되지 않으면서 시장상황에 따라 물량 변동이 커지고, 이에 따라 가격 등락이 결정되었습니다.

 

금융위기 여파로 집값이 하락세였던 2013년과 2014년 평군 2500만㎡의 아파트가 착공한 이후 집값이 오르면서 2015년~2016년 평균 착공 면적인 4200만㎡으로 늘었습니다. 다시 집값이 안정세를 보이자 착공면적은 2019년까지 연평균 600㎡씩 줄었습니다.

 

2019년 약 2200만㎡까지 줄어들며 10년래 최저치를 기록한 뒤 2020년부터 가격 급등세를 보이자 2021년 다시 3400만㎡까지 급증했습니다. 작년 하락기가 시작되며 1년새 다시 1000만㎡가 줄었고, 올해는 현재 상황이 이어진다면 역대 최저치를 갈아치울 것으로 보입니다.

 

건설업계 관계자들은 시장 상황이 어려워지면서 이미 수주해 놓은 단지도 착공에 나서지 못하는 상황이라고 입을 모았습니다. 일부 현장은 사업성 악화로 수주를 취소하는 상황까지 발생하고 있다는 것입니다.

 

부동산 전문가들은 현재 인허가, 착공물량 감소가 이어질 경우 과거와 똑같이 집값 급등과 급락 악순환이 이어질 것으로 내다봤습니다. 현 정부의 270만호 공급계획도 '민간주도'를 내세운 만큼 지금처럼 민간 참여가 저조하다면 달성이 어려울 것으로 전망됩니다.

 

과거 주택 부족과 공급과잉 악순환이 발생한 이유는 결국 장기적인 공급계획이 없거나 지켜지지 않았기 때문입니다. 자금시장 경색과 부동산 시장 침체로 민간의 공급이 저조한 상황에서 이들을 공급 시장에 참여시킬 수 있는 유인책이 필요할 것으로 보여집니다.

 

출처. 부동산지인

위 이미지는 가장 큰 관심사인 서울 한정으로 입주물량 입니다.

물론 강남의 입주물량이 많긴 하지만

공급이 계속해서 줄고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

출처. 조선일보

인허가, 착공, 분양 공급 지표가 모두 하락 추세입니다.

침체된 분양시장과 더불어 늘어난 공사비와 PF대출금리로 사업성이 크게 떨어진 이유가 크게 작용하는 것으로 보여집니다.

 

일반적으로 인허가 이후 5년, 착공 이후 3년 정도를 입주시기로 볼수 있습니다.

이미 상당수의 입주물량이 감소하고 있습니다. 3년 후의 경제 상황을 예측하긴 힘들지만 3년 뒤 현 상황이 지속된다면 공급이 부족할 수 있다고 짐작할 수 있습니다.

 

향후 추의를 지속적으로 살펴봐야 겠지만 현재 경제 상황을 짐작해보면 당분간 공급물량은 줄어들 것이고, 이에 대한 실수요자 및 투자자는 대처를 해야 할 것 같습니다.