국민평형 84㎡ 10억 시대... 멀어지는 내 집 마련의 꿈

전국 평당 1599만원... 1년 새 9.6% 껑충
인기 지역은 고분양가에도 청약 흥행
60㎡ 이하 소형, 평당 2000만원 넘어
원자잿값 영향 등 분양가 인상 불가피

최근 경기도에서 청약 신청을 받거나 분양 예정인 단지의 분양가가 국민 평형(전용 84㎡) 기준 10억원을 훌쩍 넘어서면서 고분양가 논란이 일고 있습니다. 더는 청약을 통해 시세 차익을 얻는 '로또 분양' 시대가 지났다는 분석이 나옵니다. 원자잿값 상승과 금융비용 증가로 분양가는 계속해서 오를 수밖에 없어 분양가 상승이 침체르 거듭하고 있는 분양시장에 악재ㄹ가 될 수 있다고 우려합니다. 특히 소형 아파트 분양가가 급등하면서 젊은 층의 청약을 통한 내 집 마련이 더욱 어려워질 전망입니다.

고분양가 억제, 오히려 시세 차익 부추겨

15일 분양업계에 따르면 최근 공급한 'e편한세상 용인역 플랫폼시티' 전용 84㎡의 일부 타입의 분양가는 12억원이 넘었지만 흥행했습니다. 청약 접수 결과 평균 3.83대 1의 경쟁률을 보였습니다. '광명 자이더샵포레나'의 전용 84㎡ 분양가 역시 최고 10억 4550만원으로 10억을 넘겼지만 11.4대 1의 높은 경쟁률을 기록했습니다. '인덕원 퍼스비엘' 최근 주택도시보증공사(HUG)로부터 3.3㎡당 2887만원에 분양보증을 받았습니다. 전용 84㎡의 경우 10억 5175만원의 분양가가 책정됐는데 발코니 확장비, 시스템에어컨 등 유상옵션 가격을 더하면 11억원에 육박할 것으로 보입니다.

실제 전국 민간 아파트분양가는 고공행징을 이어가고 있습니다. 수도권이 아닌 전국 기준으로도 평당 1600만원에 육박하고 있는 것으로 나타났습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 이날 발표한 4월말 기준 민간아파트 분양가격은 3.3㎡당 1598만 5200원입니다. 지난해 같은 기간(1441만 9000원)과 비교하면 9.6%나 올랐습니다. 민간 부동산 데이터 분석 업체의 결과도 다르지 않습니다.

부동산R114가 조사한 올해 1~4월 전국 청약시장에서의 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 1699만원으로 지난해 같은 기간 1521만원과 비교해 11.7% 올랐습니다. 집값이 본격적으로 오르기 전인 2017년 1161만원과 비교하면 46.3% 오른 셈입니다. 지난해 1774만원이었던 수도권 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 올해 1934만원으로 9.0% 오르며 2000만원에 육박했습니다. 지방 아파트는 같은 기간 1371만원에서 1476만원으로 7.7% 상승했습니다.

집값이 많이 오른 상황에서 수요가 몰리는 전용 60㎡ 이하 아파트가 특히 비싸졌습니다. 이들 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 지난해 1938만원에서 올해 2349만원으로 21.2% 올랐습니다. 민간 업체의 분석결과이지만 이 분양가가 2000만원을 넘기기는 사상 처음입니다. 2017년(1198만원)과 비교하면 배 가까이 뛰었습니다.

문제는 건자재가격 상승뿐만 아니라 분양가 규제 완화 등으로 분양가가 지속적으로 상승하고 있습니다. 연초 규제지역 해제로 분양가 상한제 적용 지역이 서울 강남, 서초, 송파, 용산구 등 4곳으로 축소돼 대부분 지역이 정부의 고분양가 통제에서 벗어났습니다.

업계에서는 그동안 고분양가를 억제하던 정책이 오히려 시세 차익을 부추겨 비정상적인 투기 조장 시스템을 가져왔다고 지적합니다. 과거 일부 지역의 분양가는 인근 시세보다 현저하게 낮아 '로또'로 불린 바 있습니다. 실제 이날 경기도 과천 지식정보타운의 푸르지오 오르투스, 푸르지오 벨라르테, 푸르지오 라비엔오, 르센토 데시앙 등 4개 단지의 청약 부적격 혹은 계약 취소에 따른 잔여물량에 대한 무순위 청약을 진행하는데 당시 분양가는 약 7억~9억원 수준이라 '마지막 로또'로 꼽힙니다. 인근 구축인 레미안슈르의 실거래가는 13억 7000만원이어서 새 아파트인데 4억원 가량 저렴한 기현상이 발생했습니다.

주변과 최대 수억원의 시세 차익을 예상한다는 것 자체가 투기를 조장하는 시스템이라 할 수 있습니다. 시세 차익이 발생하는 것부터가 비정상적인 것으로 이제 분양가가 정상화 과정을 거치는 것이라 할 수 있습니다.

분양가 더 오른다 '청약 양극화 심화'

분양가는 앞으로도 더 상승할 것으로 보입니다. 우선 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 3월부터 ㎡당 194만 3000원으로 올랐습니다. 건자잿값과 노무비 인상 등에 따른 직접 공사비용 상승분을 반영해서입니다. 곳곳에서 사업주체와 시공사 간에 공사비 갈등이 이어지는 것도 기존의 분양가로는 사업성이 나오지 않기 때문입니다. 물가 상승률과 금융 비용을 고려했을 때 아파트 가격 상승은 앞으로도 이어질 것으로 보여집니다.

시장에서는 물가 인상과 시장 침체에 따른 공급 부족 등으로 분양가가 더 오르리라 예상합니다. 인기지역을 중심으로 오르기 전에 사자는 인식 대문에 청약 수요가 더 몰릴 수 있다는 분석도 나옵니다.

착공 신고가 지난해보다 두자릿수 하락하는 등 앞으로 공급 물량이 대촉 줄어들 것으로 보이며 분양가 상한제가 사라졌고 공급 물량이 귀하면 건축상승 비용 분을 충분히 반영해도 잘 팔리기 때문에 분양가격 상승을 불가피할 것으로 보입니다.

시장이 침체하면서 무엇보다도 가격 경쟁력이 중요한 시기가 됐고 그만큼 분양가 상한제 단지를 찾는 수요가 늘고 있습니다. 올해 들어 분양가 상한제가 사실상 폐지되면서 분상제단지는 이제 희소성까지 높아져 한동안 치열한 경쟁이 일어날 수 있을 것으로 보입니다.